הצעדים התכנוניים העיקריים לצורך הנעת תמ"א 38:
לצורך הנעת תוכנית תמ"א 38, יש צורך במספר צעדים תיכנוניים שיש לבצע, על מנת לבדוק את היתכנות הצטרפות המבנה לתוכנית, מול הוראות וכוונות המחוקק.
-
בחינה הנדסית לצורך בחיזוק - יש לבצע בדיקה למבנה, על מנת לקבוע האם אכן נדרש לבצע חיזוק לצורך עמידות בפני רעידות אדמה.
-
בחינה הנדסית של אפשרויות החיזוק - לכל מבנה ישנם את המאפיינים שלו השונים ממבנים אחרים, ויש להתאים את החיזוק באופן ספציפי למבנה המיועד לחיזוק.
לשני צעדים אלו יש צורך בבדיקת מהנדס בעל הכשרה וניסיון בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
-
מבחן תכנוני - של השכונה, המגרש עליו מצוי המבנה ותוספות הבנייה המבוקשות.
-
הגשת בקשה להיתר - ערוכה על פי הוראות החוק, לוועדה המקומית.
לשני צעדים אלו יש צורך באדריכל בעל הכשרה וניסיון בהכנת תוכניות והגשתן לרשויות המקומיות המוסמכות.
-
הסכמת שכנים - לצורך קבלת היתר בניה ע"פ תמ"א 38/1 ותמ"א 38/3 יש צורך בהסכמת 66% מכלל בעלי הנכסים המחזיקים ב66% מהרכוש המשותף.
היה וחתמו 66% מבעלי הנכסים במבנה, וסירב אחד או יותר מבעלי הנכסים הנותרים בבנין להצטרף תוכנית רשאים שאר הדיירים לפנות למפקח על הבתים המשותפים, ורשאי המפקח לכפות עליהם ולאשר את הבניה לאחר שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.
לצורך קבלת היתר ע"פ תמ"א 38/2 יש צורך בחתימת 80% מבעלי הנכסים המחזיקים ב80% מהרכוש המשותף.
לאחר הגשת מסמכי הבקשה במחלקת הרישוי ברשות המקומית, יבחנו בוחני המחלקה את הפרויקט בהתאם להוראות התכנית, תתקבל חוות הדעת של מהנדס הרשות ולאחר אישורם ע"י הגורמים המקצועיים תועבר הבקשה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשר תחליט האם לאשר את תוספות הבניה (כולן/חלקן).
רק לאחר קבלת היתר הבניה בפועל (הטופס הכחול), יוכל היזם להתחיל במלאכת הבניה, ואף זאת רק ע"פ התנאים אשר הותנו ונקבעו בהיתר.
להלן הליך אישור תמ"א 38 מתוך אתר עירית ירושלים:
תוספת בנייה עפ”י תמ”א 38 - חיזוק מבנים לרעידות אדמה
תנאים נדרשים לפתיחת תיק
- טופס חתימת שכנים + תצהיר - משולב אינטגרלית בהרמוניקה (יש לקבל חתימות של 66%
מבעלי הזכויות)
- הוכחת בעלות - טאבו / חוזה פיתוח/חוזה חכירה/ תצהיר בדבר בעלי זכות אחרים בנכס
- תצהיר עורך בקשה + מבקש
-צילומים עדכניים מכל חזיתות הבניין
- אישור מהנדס העיר או מי מטעמו על גבי התוכנית לגבי התאמתה לדרישות הסף על פי הנחיות תמ”א 38
- יש להגיש תוכניות בניה צבועות וחתומות כולל תוכנית מדידה ופרטי בניין אופייניים
- תיק קווי בניין
- תשלום מקדמה
- צילום תעודות עורך הבקשה והמהנדס המתכנן
תנאים נדרשים לשיבוץ לוועדה
- אישור מחלקת השימור - במידה והמבנה נמצא ברשימת הרחובות / מבנים לשימור
- ביצוע פרסום או ממשלוח הודעות לפי 2ב
- אישור תכנית החניה ע”י המחלקה להסדרי תנועה באגף תושי”ה
תנאים נדרשים לאחר דיון בוועדה/רשות רישוי להוצאת היתר
- אישור מורשה נגישות מתו”ס - כשהבקשה היא לתוספת שש יחידות דיור חדשות ומעלה
- אישור המחלקה להיטל השבחה
- אישור שירותי הכבאות
- אישור חברת הגיחון
- אישור המחלקה לאיכות הסביבה
- אישור חברת החשמל – רק במידה וישנה תוספת של יחידות דיור
- אישור המחלקה להיטלי סלילה, אגף תושי”ה
- אישור הג"א
- חתימה על כתב שיפוי מאושר ע"י המחלקה המשפטית
- חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה
- הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבנייה
- הגשת/הצגת/צילום תעודת הנדסאי/אדריכל/מהנדס בתוקף (בסגירת תיק)
- הגשת כתב התחייבות לתיקון תשתיות
- רישום הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין
- הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתוכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
- הגשת 3 תוכניות סופיות - צבועות, חתומות ומתוקנות, ללא מחיקות
- תשלום אגרת בניה
חשוב להדגיש כי בפועל הצעדים האמורים כרוכים זה בזה, הבחינה והפתרון ההנדסי לחיזוק המבנה, המבחן התכנוני, מאפייני המגרש והעדפות הדיירים, מכתיבים את מתווה החיזוק ואת תוספות הבניה שיהיו כלולות בהיתר. מדובר בהליך מורכב אשר בכדי למצות ולהבין את שלבי התהליך ולצורך קבלת החלטות מושכלות, מומלץ מאד להיוועץ עם אנשי מקצוע בעלי ניסיון כבר מהשלבים הראשונים.
• • • • •
קרא עוד:
- מלכיאלי עושה סדר: מה זה תמ"א 38? • פרק 1
- מלכיאלי עושה סדר: 'תמ"א 38/2' או 'פינוי בינוי'? • פרק 2
- מלכיאלי עושה סדר: 'תמ"א 38/2' או 'פינוי בינוי'? • פרק 3
- מלכיאלי עושה סדר: תמ"א 38 מול תב"ע • פרק 4
• • • • •
בטורינו הבאים נשתדל לפרט בעז"ה גם את נושאי: זכויות התוכנית, מעלות התוכנית לעומת חסרונותיה, הסיכונים אותם עלינו לקחת בחשבון טרם התקשרותינו עם יזם, ומה הן ההערכויות המקדמיות והתרופות למניעתם.
אין בטור זה משום מתן ייעוץ או המלצה
לבניה במסגרת תמ"א 38 ו/או במסגרת כלשהי
שאלות לרב מיכאל מלכיאלי בענייני תכנון ובניה ניתן להפנות במייל בלבד לכתובת: mm@jerusalem.muni.il